Виды и классификация коммерческой недвижимости

Определение

Под этим видом недвижимости понимаются объекты, не обустроенные для размещения людей (за некоторым исключением: дело в том, что в коммерческую недвижимость входят апартаменты, специально оборудованные именно для того, чтобы сдавать в аренду жильцам). Она намного выгоднее жилой недвижимости при сдаче в аренду, но нуждается в больших вложениях на старте и наличия определенных навыков управления для того, чтобы быстро находить и надолго удерживать платежеспособных арендаторов.

Основные виды

Разберемся подробнее, что именно относится к коммерческой недвижимости, классификацию которой проводят по:

• назначению;
• месту расположения;
• формату использования.

Классификация по назначению

В зависимости от назначения выделяют такие виды:

• торговая;
• офисная;
• складская;
• производственная;
• гостиничная;
• ресторанная;
• социальная;
• свободного назначения.

Торговые объекты предназначаются для продажи услуг или товаров. К этому виду относятся торговые центры, аптеки, бутики, магазины, супермаркеты и др.

Офисные объекты — это помещения, специально предназначенные для открытия офисов, и бизнес-центры или офисных центров.

Складские объекты предназначаются для хранения сырья, товаров и продукции. Они могут располагаться как в отдельно стоящих строениях, так и в зданиях, в которых есть недвижимость разного предназначения.

Производственные объекты подходят для деятельности ремонтных мастерских, цехов, производственных линий.

Гостиничные объекты — это здания или помещения, специально обустроенные для временного проживания людей. К этому виду недвижимости относятся хостелы, мотели, отели, апарт-отели.

Под ресторанной недвижимостью подразумеваются помещения для кафе, кофеен, ресторанов, баров, столовых, фаст-фудов и других заведений общепита.

Социальная недвижимость — здания и помещения, специально предназначенные и оборудованные для оказания соцуслуг. К ним относятся больницы, школы и детские сады, учреждения культуры, спортивные объекты.

Помещения свободного назначения (ПСН) — это помещения, которые можно легко приспособить под ведение различных видов бизнеса. В них могут размещаться как продуктовые магазины, так и фитнес-центры, рестораны, кафе, пиццерии, склады-магазины, кафе-пекарни и многое другое.

Классификация по месту расположения

По месту расположения для офисных объектов классификация коммерческой недвижимости следующая:

• A – к этому классу относятся помещения в современных бизнес-центрах с премиальной отделкой, которые находятся в районах с хорошо развитой инфраструктурой и в шаговой доступности от метро;
• B – помещения, расположенные в менее современных бизнес-центрах с недорогой отделкой, которые находятся не в центральных районах;
• C – офисы эконом класса в удаленных районах, требующие косметического ремонта;
• D – офисы, нуждающиеся в проведении капремонта и находящиеся в старых административных зданиях, располагающихся в дальних районах;
• E – мало приспособленные для офисов помещения в старых зданиях.

Остальные виды коммерческой недвижимости классифицируют по функциональным зонам, в которых они расположены. Имеются в виду центральные районы города, индустриальные зоны, жилые кварталы. У коммерческих объектов недвижимости, расположенной в разных функциональных зонах, есть как свои преимущества, так и недостатки, влияющие на стоимость, окупаемость и востребованность.

Классификация по формату использования

Классификация объектов коммерческой недвижимости по формату своя для каждого вида. Например, склады по формату использования подразделяются на сухие склады (для хранения не требующих особых условий товаров), склады для опасных товаров (в которых специально созданы условия для хранения агрессивных веществ, топлива), а также холодильные склады (для таких товаров, как продукты, лекарства и т.п., которые нуждаются в специальных условиях).

Классификация торговой недвижимости по формату подразумевает то, находятся ли они рядом с жилыми домами, непосредственно в жилых домах (стрит-ритейл) или внутри торговых центров. Офисы могут находиться в бизнес-центрах, коворкингах, офисах open space.

Апартаменты могут располагаться в нежилых зданиях, которые были реконструированы или переоборудованы специально для этих целей, в многофункциональных комплексах (МФК), в которых часть помещений отведена под апартаменты, а другая часть под магазины, офисы и др. Кроме того, под апартаменты могут полностью или частично отводиться новостройки.

Преимущества инвестиций в коммерческую недвижимость

Недвижимость коммерческого назначения отличается от жилой именно тем, что она предназначена специально для извлечения дохода.

К преимуществам инвестиций в нее относятся:

• получение стабильного ежемесячного арендного дохода;
• низкая вовлеченность самого инвестора при наличии долгосрочного договора аренды с надежным арендатором (таким как крупная компания в случае офисного помещения или сетевая компания в случае торгового помещения) или при привлечении управляющей компании;
• рост стоимости помещения, что при долгосрочном владении ним позволяет извлечь большую прибыль в момент его продажи.

По этой причине владение помещением свободного назначения или готовыми к использованию апартаментами является хорошим способом создать себе стабильный источник пассивного дохода. После того как вам надоест вести арендный бизнес или если потребуются деньги на другие нужды, вы всегда сможете продать свой коммерческий объект и в большинстве случаев получите за него больше, чем вы потратили при его покупке, поскольку цены на коммерческую недвижимость (расположенную в центральных районах города или в местах повышенной проходимости) со временем только растут.

От чего зависит стоимость

На стоимость объектов коммерческой недвижимости оказывают большое влияние следующие факторы:

• локация — коммерческая недвижимость в центре города обойдется намного дороже таких же по площади и назначению объектов в спальных районах;
• класс здания, в котором находится объект недвижимости, год его постройки, качество инженерных систем, наличие современных систем безопасности;
• инфраструктура района, в котором находится объект, его транспортная доступность, наличие парковочных мест и т. п.;
• площадь объекта — чем она больше, тем дороже он обойдется;
• предназначение — торговые помещения обычно стоят дороже складских той же площади;
• востребованность определенного типа коммерческого помещения на данный момент (например, во время пандемии коронавируса, падал спрос на торговые и офисные помещения и сильно рос спрос на склады);
• окупаемость, которая для каждого типа недвижимости и каждого города России своя (в среднем доходность коммерческой недвижимости составляет 8-12% годовых, в то время как доходность жилой составляет 4-6%).

Как использовать коммерческие помещения

Инвестировав в покупку коммерческого помещения, вы сможете заработать на нем такими способами:

• открыть собственный бизнес, хорошо экономя на аренде помещения;
• сдать в аренду надежному платежеспособному арендатору, извлекая стабильный пассивный доход;
• перепродать — в таких случаях инвесторы выкупают помещения коммерческого назначения, которые стоят ниже среднего по рынку из-за недооцененности, отсутствия ремонта или стремления его владельца быстрее получить деньги на его продаже, приводят в порядок и не спеша находят покупателя, готового выложить за него рыночную цену.

Как определить класс коммерческого здания

Класс определяют исходя из локации здания, развитости окружающей его инфраструктуры, даты возведения, давности проведения капитального ремонта, качества работы инженерных коммуникаций. Например, если здание бизнес-центра возведено недавно, находится в центре города и до него легко добраться из любого района, это класс А. Если же переоборудованное под офисное здание расположено в удалении от центра, то это класс D.

Коротко о видах коммерческой недвижимости

Здания и помещения коммерческого назначения специально предназначены, чтобы их владельцы получали прибыль от их эксплуатации. В них могут размещаться магазины, хостелы, офисы, склады, предприятия и многое другое. Причем торговать, складировать или производить товары и вести другие виды деятельности в таких помещениях может как их владелец, так и арендатор, выплачивающий владельцу за право пользования его коммерческой недвижимостью определенную сумму.

Часто задаваемые вопросы

Что относится к коммерческой недвижимости и какие есть основные виды?

К коммерческой недвижимости относятся все объекты недвижимости, в которых можно вести бизнес. Основные виды: офисная (в ней располагаются офисы различных компаний), торговая (пространства, специально оборудованные для торговли товарами или услугами), складская (хранение, сортировка и распределение товаров), гостиничная (для временного проживания людей), свободного назначения (в которых можно устроить как офис, так магазин или склад).

Как определить класс офисного или складского здания?

Классы офисных и складских зданий — это не одно и то же. Существует 5 классов офисных зданий и 3 класса складских.

К классу А в случае офисных зданий относятся современные бизнес-центры в центральных районах города с хорошей инфраструктурой. К классу В относятся бизнес-центры с нормально функционирующими инженерными системами, построенные в менее престижных районах. К классу C относят расположенные в удаленных городских районах офисные здания с офисами, которые требуют косметического ремонта. Класс D — офисы, нуждающиеся в проведении капитальных ремонтных работ. Класс E – плохо приспособленные под офисы помещения, которые могут использоваться только в качестве временного решения.

В случае складской недвижимости к классу A относятся специально созданные для хранения товаров расположенные возле больших транспортных магистралей складские здания и помещения, оснащенные самым всем необходимым оборудованием и характеризующиеся повышенным уровнем безопасности. К классу B относят склады со средними удобствами и средним уровнем безопасности, которые находятся в удалении от городского центра. Класс C — это старые, нуждающиеся в ремонте склады, которые расположены в удаленных городских районах.

Чем отличаются помещения свободного назначения от традиционной коммерческой недвижимости?

Главное отличие в том, что ПСН можно приспособить под любой вид бизнеса, а традиционная коммерческая недвижимость подходит только для магазина, только для склада или только для производства. До начала полноценного использования такого помещения арендатором от него требуются существенные вложения и некоторая трата времени, чтобы приспособить его под ведение определенного вида бизнеса. В то время как в офисное, торговое или складское помещение арендатору обычно приходится делать минимальные вложения, и он почти сразу может в него заезжать и начинать вести свой бизнес.

Выгодно ли инвестировать в готовые апартаменты или коммерческие помещения малого метража?

Коммерческая недвижимость любого метража — хороший способ сохранения и приумножения капитала. Если у вас нет суммы, необходимой для покупки большого по площади коммерческого помещения, но вы при этом хотите наладить получение стабильного пассивного дохода, то вполне целесообразно инвестировать в готовые апартаменты или коммерческое помещение другого типа с малым метражом. Главное в этом случае тщательно подойти к выбору коммерческой недвижимости: лучше всего, если она будет находиться в одном из центральных районов города, недалеко от станции метро или вблизи от популярной достопримечательности. Поэтому при выборе ПСН нужно проводить анализ рынка и тщательно отбирать объект до покупки по большому количеству параметров, чтобы минимизировать сроки его простоев.

От каких факторов зависит доходность коммерческих объектов?

То, какой доход вы сможете получить от своего коммерческого объекта недвижимости, во многом зависит от подхода к управлению ним. По этой причине многие инвесторы в недвижимость привлекают к этому делу специальные управляющие компании и имеют благодаря этому хороший доход при минимальном участии. Чтобы ваша недвижимость коммерческого назначения долго не простаивала без арендаторов, приобретайте помещение в здании с хорошо работающими инженерными системами, расположенном недалеко от станции метро.