Как прописка повышает ликвидность апартаментов

В связи с этим у инвесторов появился вопрос: насколько прописка повышает ликвидность данной недвижимости? Попробуем разобраться вместе с нашими экспертами!

Что такое ликвидность недвижимости и почему она важна

Уровень ликвидности зависит от того, насколько быстро можно продать объект по рыночной цене. На этот показатель влияют следующие факторы:

• тип недвижимости;
• транспортная доступность;
• близость к центру города;
• площадь объекта;
• инфраструктура района;
• состояние ремонта и др.

При равных условиях ликвидности апартаменты уступают обычным квартирам из-за юридического статуса коммерческой недвижимости, который ранее исключал возможность постоянной или временной регистрации.

Особенности статуса апартаментов на рынке недвижимости

Апартаменты – это коммерческая недвижимость. Ни собственники, ни арендаторы не могли зарегистрироваться и оформить «прописку», которая необходима для доступа к социальным услугам. Теперь многое изменится, но, как говорится, есть нюансы.

Временная прописка в апартаментах позволяет прикрепиться к поликлинике, школе, садику. Наличие прописки делает кандидата более надежным в глазах большинства работодателей. Но арендаторы, проживающие в апартаментах, не имеют право оформить регистрацию – эта особенность делает квартиры более привлекательными объектами как для проживания, так и для инвестиций.

Возможность прописки в апартаментах — что меняется

3 февраля КС РФ принял постановление, согласно которому в апартаментах допускается временная регистрация на срок до 5 лет. Конечно, это не постоянная прописка, однако у арендатора все-таки появляется собственный адрес, открывающий доступ к ряду социальных услуг, описанных выше.

Прописаться в апартаментах КС РФ разрешил лишь собственникам и их ближайшим родственникам. Для регистрации потребуются следующие документы:

• заявление;
• паспорт;
• правоустанавливающие документы или договор аренды;
• копии документов, подтверждающих, что здание построено для пребывания граждан и сходство технических характеристик отдельно взятого помещения с квартирой.

Относительно последнего пункта в настоящее время нет никаких разъяснений со стороны Конституционного суда РФ, поэтому сложно сказать, о каких документах идет речь в соответствующем постановлении – выписке из ЕГРН, плане объекта или др. Оформление осуществляется через МФЦ или территориальное отделение МВД.

Как прописка напрямую повышает ликвидность апартаментов

Круг потенциальных покупателей расширится за счет людей, которые не могут позволить себе квартиру, однако вполне способны приобрести альтернативу. Теперь у них появится возможность прописаться в апартаментах. Ранее такие объекты недвижимости приобретали только инвесторы с целью получения дохода от сдачи в аренду.

За счет расширения круга потенциальных покупателей также увеличится и ликвидность недвижимости. Это приведет к росту цен – вырастет стоимость одного квадратного метра, однако, по сравнению с квартирами, апартаменты все равно останутся более выгодным решением.

Сроки продажи объектов вырастут благодаря расширению круга покупателей. Вырастет уровень спроса и ликвидность.

Риски для покупателей снизятся. Застройщикам предстоит строить более качественно, чтобы апартаменты действительно стали альтернативой обычному жилью.

Возможность оформить временную регистрацию увеличит конкурентоспособность апартаментов относительно квартир. С юридической точки зрения апартаменты максимально приблизятся к обычному жилью.

Влияние прописки на стоимость апартаментов

Благодаря возможности оформить временную регистрацию произойдет рост цен на все объекты недвижимости, относящиеся к категории апартаментов. Уровень спроса и предложений неизбежно вырастет из-за повышения ликвидности.

По оценкам экспертов, примерно до 30% покупателей апартаментов приобретают недвижимость для проживания. Именно этой категории собственников и потребуется временная регистрация. Застройщики прекрасно об этом осведомлены, поэтому тенденция к росту цен неизбежна, однако нельзя сказать, что ситуация на рынке кардинально изменится. Основными покупателями апартаментов по-прежнему остаются инвесторы, которые не смогут прописывать в приобретенном помещении арендаторов, так как те не входят в число их близких родственников.

Как меняется спрос на апартаменты после появления возможности регистрации

Радикальных изменений портрета покупателя не ожидается. Конечно, среди них появится больше молодых людей и семей, которые не располагают достаточным объемом денежных средств для приобретения квартиры.

Интерес со стороны инвесторов и арендаторов не изменится. Первым без разницы, можно ли прописать себя или родственника, а вторые не имеют возможности оформить временную регистрацию – данная возможность предоставлена КС РФ исключительно законному владельцу и членам его семьи.

Влияние на рынок долгосрочной аренды вряд ли будет ощутимым. Возможность регистрации в апартаментах никак не повлияет на собственников и арендаторов жилой и коммерческой недвижимости.

Преимущества инвестиций в готовые апартаменты и коммерческие помещения

По мнению многих экспертов, это самый быстрый способ запуска арендного бизнеса для частных инвесторов и крупных компаний. Покупатель получает недвижимость, которая уже готова к сдаче. Обслуживанием здания занимается управляющая компания. Сервисом занимается организация-оператор – она же часто является и УК.

Данная коммерческая недвижимость обеспечивают стабильный денежный поток. Это доходный бизнес, который никогда не утратит своей актуальности.

Риски покупателей минимальны. Строительство осуществляется с полным соблюдением действующих стандартов, установленных для жилой недвижимости. Сдача объектов осуществляется без существенных задержек. По сути, инвестор получает полноценную квартиру со статусом коммерческой недвижимости.

Апартаменты имеют потенциал для роста, который возможен при дальнейших изменениях в законодательстве. Например, в случае снятия всех ограничений с регистрации.

Доходность апартаментов и другой коммерческой недвижимости может сильно различаться, в зависимости от типа объектов. В первом случае все намного проще – почти как сдавать квартиру! Все вопросы решает УК и сервисный оператор. Владелец недвижимости просто получает деньги, не беспокоясь ни о чем.

Инвестирование денежных средств в готовые апартаменты – это выгодное решение! Никаких рисков, только постоянный и стабильный доход, гарантией которого является высочайший спрос на жилье в Москве.

Сравнение ликвидности апартаментов с пропиской и без неё

Прописка ускорит реализацию объекта на рынке – теперь в его приобретении также заинтересованы и те люди, которые ищут относительно недорогое жилье для себя! Возможность оформить временную регистрацию повлияет на стоимость – цены вырастут, однако пока сложно говорить о динамике изменения стоимости. Кроме того, немалую роль в ценообразовании сыграет место, инфраструктура, площадь, техническое состояние и другие факторы ликвидности апартаментов в апарт-комплексах.

Уровень спроса в бюджетном сегменте вырастет – это обусловлено расширением круга потенциальных покупателей, в который теперь войдут люди, приобретающие жилье для проживания. Само собой, речь о бюджетной нише рынка недвижимости.

Вряд ли постановление КС РФ повлияет на долгосрочную инвестиционную перспективу. Собственники, которые собираются сдавать недвижимость посторонним людям, ничего не выгадают от возможности оформить регистрацию. Но, не исключено, что в будущем ситуация изменится, если законодатели продолжат работу в направлении данной коммерческой недвижимости.

Риски и ограничения при покупке апартаментов с возможностью прописки

Владельцу предстоит платить 3 вида налогов: НДС, НДФЛ и имущественный. Последний составляет 0,5-2% от кадастровой стоимости апартаментов (с учетом всей площади). НДФЛ 13% или 6% (для ИП на УСН) выплачивается с денежных средств, заработанных с помощью недвижимость, например, с арендной платы. При применении специальных налоговых режимов НДС 20% не уплачивается (УСН, ПСН и др.).

Стоимость коммунальных услуг для апарт-комплексов выше, чем для многоквартирных домов. Разница связана с применением специальных тарифов для МКД. Юридически апартаменты не являются квартирами, а апарт-комплексы – многоквартирными домами.

Законом разрешено оформлять регистрацию только для собственника объекта недвижимости и членов его семьи. В апартаментах нельзя прописать постороннего.

Есть и важный правовой нюанс: при оформлении регистрации нужно «копии документов, подтверждающих строительство здания как предназначенного для пребывания граждан, а также пригодность конкретного нежилого помещения в нем как сходного по характеристикам с квартирой» – КС РФ не уточнил, о каких бумагах речь. Неизвестно, что нужно предоставить – проектную документацию, кадастровый план или какой-то другой документ.

Возможно, в будущем в действующее законодательство будут внесены изменения, отменяющие ограничения о прописке в апартаментах или делающие их более лояльными. В этом случае стоимость, инвестиционная привлекательность и ликвидность данных объектов значительно вырастет.

Кому выгодна покупка апартаментов с пропиской

Частным лицам, у которых нет возможности приобрести квартиру. При равных характеристиках апартаменты будут стоить дешевле.

Это хороший вариант для инвесторов, занимающихся перепродажей жилья. Найти покупателя на апартаменты, в которых можно прописаться, станет гораздо проще.

Владельцам арендного бизнеса в настоящее время нет никакой выгоды от нововведения с регистрацией, равно как и убытков тоже. Но кто знает, не изменится ли ситуация в будущем.

Покупатели в крупных городах и деловых центрах вряд ли ощутят какие-то преимущества, если, конечно, они приобретают апартаменты не для себя или для близких родственников. В этом случае есть, пожалуй, лишь одно преимущество – объект будет проще продать, если владелец захочет улучшить жилищные условия, например, приобрести более просторную квартиру.

Перспективы рынка апартаментов с регистрацией

Спрос на эти объекты будет расти, хотя, многие эксперты и сходятся во мнении относительно того, что радикального повышения цен и ликвидности ждать не стоит. Если же в будущем ограничения на регистрацию будут сняты, то это в корне изменит ситуацию.

Спрос в таком случае резко повысится, и, вероятно, цены тоже значительно вырастут. Вряд ли стоит подробно объяснять почему – покупатель получит все те преимущества, какие есть у владельца квартиры, при этом стоимость объекта значительно ниже. В настоящее время сложно сказать что-то конкретное о долгосрочной перспективе, одно можно утверждать наверняка – приобретение апартаментов является одной из самых выгодных и безопасных инвестиций.

Итоги: стоит ли инвестировать в апартаменты с возможностью прописки

Несмотря на то, что пока нельзя прописывать в апартаментах всех подряд, инвестировать в них определенно стоит. Спрос на данную недвижимость довольно высокий, и теперь она стала еще ликвиднее! Ну а если ограничения на регистрацию отменят, то цены резко вырастут и владельцы апартаментов внезапно разбогатеют на пустом месте.

В любом случае инвестирование в покупку такой недвижимости очень выгодно, если говорить о сдаче в аренду. Какие бы изменения не произошли в законодательстве, владелец в любом случае будет иметь стабильный доход.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли оформить постоянную прописку в апартаментах?

Нет, только временную и сроком до 5 лет. Постоянная регистрация разрешена законом только в жилой недвижимости – квартирах и частных домах.

Насколько вырастает стоимость апартаментов при возможности регистрации?

Сложно сказать, но вряд ли стоит ожидать безумного повышения цен. Если бы регистрацию разрешили без ограничений, то в этом случае ситуация на рынке недвижимости складывалась бы совершенно иным образом.

Отличается ли налог на апартаменты с пропиской от обычных?

Нет, не отличается. С точки зрения закона, это один и тот же вид коммерческой недвижимости, и возможность регистрации никак не влияет на размер налогов и коммунальных платежей.

Какие апартаменты подходят для инвестиций с учетом будущей ликвидности?

Объекты, находящиеся в современных апарт-комплексах. Значение также имеет район, площадь апартаментов, ремонт, инфраструктура и другие факторы, делающие жилье максимально привлекательным для арендаторов и собственников.

Есть ли риски отмены возможности прописки в будущем?

Отмена постановления Конституционного суда РФ – вещь практически невозможная. Конечно, случается всякое, но вероятность подобного развития событий настолько мала, что ее вполне можно назвать лишь математической, а фактически – правительство дает гражданам и застройщикам «зеленый свет», разрешая регистрироваться там, где они хотят.