Требования к коммерческим помещениям

В 2025 году требования к торговым помещениям регулируют федеральные законы, строительные и санитарные правила и нормы, а также ряд иных НПА. Их соблюдение обязательно для всех предпринимателей независимо от формата их бизнеса, будь то магазин продуктов в жилом доме или цветочный бутик.

Общие требования к коммерческим помещениям

Изучение требований к магазинам розничной торговли начинают с описания общих критериев, под которое должно подпадать коммерческое помещение. Собственнику или арендатору важно быть уверенным в том, что он действует согласно законодательству, чтобы избежать сложностей в дальнейшем.

Назначение и вид коммерческой деятельности

Ключевое требование - соответствие выбранного объекта заявленному виду деятельности. Требования к помещениям под магазин, офис или точку общественного питания существенно различаются. Именно поэтому возможность вести конкретный бизнес без нарушения законодательства изучают в первую очередь.

Назначение помещения определяют по следующим критериям:

• виду разрешенного использования (ВРИ);
• функциональным назначением по технической документации;
• требованиям релевантных нормативных актов.

Под видом разрешенного использования понимают целевое назначение территории, на которой находится объект, а также виды деятельности, которые предприниматели могут на нем вести. От ВРИ зависит стоимость участка и сумма ежегодного налога. Уточнить характеристику можно в выписке из ЕГРН.

Правовой статус помещения

Требования к магазинам в жилых домах или отдельно стоящих зданиях также затрагивают их статус. Будущему собственнику или арендатору предстоит уточнить:

• зарегистрированное право собственности или законное право аренды.;
• отсутствие обременений, запрещающих или ограничивающий коммерческую деятельность (залог, арест, доверительное управление);
• корректность кадастрового учета.

Если использовать коммерческое помещение с нарушением правового статуса, контролирующие органы могут оштрафовать собственника или вынести решение о приостановке деятельности.

Соответствие санитарным и строительным нормам

Любое коммерческое помещение обязано соответствовать санитарным правилам, строительным и техническим регламентам, а также актуальным нормам безопасности. В числе основных документов - Свод правил «Общественные здания и сооружения» (СП 118.13330.2022), регламентирующий этажность зданий, наличие сквозных проездов и проходов, расстояние между магазинами и жилыми домами, высоту помещений и прочие характеристики коммерческих объектов.

Требования к помещению и планировке

Размеры и внутренняя организация коммерческого помещения важны не меньше, чем расстояние от магазина до жилого дома и соблюдение требований по внешнему обустройству объекта. Особое значение имеют следующие параметры:

• Минимальная площадь и высота потолков. Размер помещения под офис рассчитывается исходя из количества сотрудников: по нормам, на одного сотрудника приходится не менее 4,5 квадратных метров. Требуемая высота потолков - не ниже 3 метров.
• Зонирование пространства. Коммерческое помещение логично разделяют на рабочие, торговые и санитарно-бытовые зоны, складские и технические помещения. Это необходимо не только для удобства сотрудников и посетителей, но и соблюдения санитарных норм. Вопрос о том, должны ли быть выделены отдельные торговые зоны в магазине, решается в зависимости от масштаба точки и ассортиментных групп.
• Перепланировка и согласование изменений. Одно из преимуществ коммерческого помещения - возможность адаптировать его под различные виды бизнеса. Однако существенное переустройство объекта - в первую очередь снос и возведение перегородок, перенос инженерных сетей или изменение входных групп - требует согласования. Открывая магазин в жилом доме, необходимо разработать проект и собрать полный пакет документов для рассмотрения жилищной инспекцией и иными надзорными органами.
• Расстояния между торговым оборудованием и проходами. Правильная расстановка касс, витрин, ларей и стеллажей в магазинах обеспечивает не только комфорт, но и безопасность покупателей. Согласно Постановлению Правительства РФ №1479, минимальная ширина прохода в магазине должна быть не менее 2 метров, если он ведет к эвакуационному выходу. Ширина поперечных проходов - 1,4 метра минимум.
• Доступность для маломобильных групп населения. Возможность комфортного входа в магазин и выхода из него регламентирует Свод правил СП 59.13330.2020. В документе указаны размеры бордюров, ширина проходов в помещение, конструкция и покрытие пандусов, а также двери и ограждения, которые не допускаются на пути движения МГН (вращающиеся турникеты, калитки с вращающимися полотнами и т.д.).

Уточнить, соответствует ли объект под бизнес нормам проектирования предприятий торговли, также можно в СП 464.1325800.2019.

Инженерные коммуникации

Коммуникации в магазине также должны соответствовать требованиям СанПиН. В документах указаны нормы для всех сетей и систем:

• Электроснабжения и нагрузки на сеть. Параметры рассчитывают по правилам устройства электроустановок (ПУЭ), СП 256.1325800.2016 и соответствующим ГОСТам. При этом учитывают коэффициенты спроса и одновременности, режимы пиковых нагрузок, мощность оборудования.
• Освещение. Минимальная освещенность торговых площадей по СанПиН 1.2.3685-21 - от 200 люкс в большинстве торговых залов, от 300 люкс в кассовых зонах и примерочных и от 400 люкс в магазинах самообслуживания. Сценарий освещения разрабатывают и утверждают отдельно, за нарушение норм владельца торговой точки могут оштрафовать.
• Вентиляция и кондиционирование. Вентиляционная система решает три ключевых задачи - обеспечивает комфортный объем кислорода в воздухе, поддерживает оптимальный воздухообмен, удаляет избыточную влагу, тепло и неприятные запахи. Одно из требований при размещении магазина в жилом доме или общественном здании - отдельная вентиляция, не зависимая от общих коммуникаций. При ее монтаже мощность рассчитывают по требуемому объему воздуха - 60 м³/ч на сотрудника и 20 м³/ч на посетителя.
• Водоснабжение и канализация. Требования к коммуникациям закреплены в СП 2.3.6.3668-20. Они касаются чистоты и правил использования воды, порядка водоотведения и ухода за канализационным оборудованием.

Согласно нормам проектирования предприятий розничной торговли, звукоизоляция должна снижать шумы от вибрации оборудования и звуков, передающихся по конструкциям и перекрытиям. Нужные параметры указаны в СП 51.13330.2011, особенности шумоизоляционных конструкций и покрытий - в СП 275.1325800.2016.

Санитарные и гигиенические требования

Владельцы коммерческих помещений обязаны оборудовать санузлы для сотрудников, а также отдельные подсобные помещения в магазине для приема пищи персоналом. В крупных торговых точках также возможно обустройство санузлов для посетителей. При этом обязательно составляется график уборки и подбирается перечень средств для эффективной и безопасной дезинфекции.

Для сборки мусора также должны быть организованы отдельные контейнеры и временные зоны хранения и заключен договор на вывоз отходов. При сдаче помещения в аренду этим обычно занимается арендатор, поэтому арендодатель зачастую избавлен от лишних хлопот.

Пожарная безопасность

Требования пожарной безопасности к магазинам розничной торговли крайне строгие. В помещении должны быть:

• ручные огнетушители - исправные, опломбированные, с инструкцией по использованию на видном месте и в количестве, соответствующем Правилам противопожарного режима;
• система дымоудаления;
• автоматическая пожарная сигнализация и установка порошкового либо водяного пожаротушения;
• система оповещения и управления эвакуацией.

Еще одно обязательное требование - планы эвакуации. Их размеры, правила отрисовки и содержания указывают в ГОСТ 12.1.004-91 и ГОСТ Р 12.2.143-2009. Планы вешают на стенах и колоннах в коридорах, лифтах и рядом с эвакуационными выходами.

Кроме того, в приказе МЧС России №194 установлены размеры эвакуационных проходов в зависимости от площади магазина. Так, для торговой точки 100 м2 достаточно проходов в 1,2 метра, для просторного зала более 400 м2 - не менее 2,5 метров.

Охрана и безопасность

По нормам проектирования магазинов системы безопасности не обязательны. Однако владельцы бизнеса редко пренебрегают возможностью защитить свое имущество и сотрудников от незаконного вторжения или неадекватных посетителей.

Чаще всего выбирают многоуровневую систему защиты - с сигнализацией, камерами наблюдения, датчиками движения, а также «тревожной кнопкой». Тип и функции оборудования зависят от площади и планировки магазина, репутации района и ассортимента.

Хранение товаров и материалов

Владельцем или арендатором коммерческого помещения должны быть созданы все условия для хранения товаров — это помогает избежать ущерба из-за порчи продукции, конфликтов с покупателями и проблем с контролирующими органами.

Ключевые требования к складским зонам следующие:

• расположение отдельно от торговых залов, без сквозного прохода для покупателей;
• размещение складских запасов вне зон под санузлами;
• строго раздельное хранение непродовольственных и продовольственных товаров;
• использование гигиеничных отделочных материалов в помещениях со скоропортящимися продуктами - керамической плитки, водоустойчивой синтетической краски, водонепроницаемого огнеупорного покрытия для пола.

Более подробные правила хранения разрабатывают для каждой группы товаров отдельно. Так, для текстиля, одежды и обуви достаточно поддерживать определенный уровень влажности. Косметику прячут от солнечного света и отопительных приборов, регулируя температуру в пределах комнатной. Сложнее всего с продуктами питания: для них требуются разные условия в зависимости от сроков годности.

Обязательная информация для клиентов

Для покупателей магазин начинается с вывески, поэтому ее также оформляют по всем правилам - в соответствии с Законом «О защите прав потребителей». При этом требования к ИП и ООО разные: первые указывают ОГРНИП, фамилию с инициалами и данные из отделения налоговой, вторые - название магазина, юридический адрес и время работы. Шрифт, размер и цвет также могут регламентироваться органами местного управления, поэтому обо всех деталях лучше узнать заранее.

Еще одна обязанность владельца магазина - оформить уголок потребителя. Так называют место расположения документации, содержащей данные о магазине и продукции, где с ними могут ознакомиться клиенты. Существует перечень обязательных документов, куда входят:

• копия свидетельства о госрегистрации;
• список контролирующих ведомств с контактной информацией;
• официальная действующая редакция ЗоЗПП;
• режим работы.

Остальное содержимое уголка может варьироваться в зависимости от особенностей работы и ассортимента магазина.

Ответственность за несоблюдение требований 

Работа магазинов контролируется Роспотребнадзором. Представители проводят выездные и документарные плановые и внеплановые проверки, поэтому спокойно вести бизнес с нарушениями не получится. Если проверка выявит несоблюдение норм, правил и законов, последует административная ответственность. Вот лишь некоторые штрафы, которые приходится платить недобросовестным предпринимателям:

• отсутствие информации об изготовителе, товаре или продавце - 5000-10000 рублей для юрлиц;
• нарушение требований пожарной безопасности - 30 000 рублей для должностных лиц и до 400 000 рублей для юрлиц;
• нарушение норм освещения в магазине - от 500 рублей до приостановления деятельности на 90 суток.

Часто причиной штрафов становится несогласованность действий арендатора и арендодателя - в этом случае ответственность могут понести оба. Если же владелец помещения и предприниматель разделили зоны ответственности по обустройству, ремонту и обслуживанию объекта, он будет работать лишь на пользу, обеспечивая прибыль бизнесу и доход от инвестиций в недвижимость.

Часто задаваемые вопросы

Какие основные требования предъявляются к коммерческому помещению для открытия магазина?

В числе основных требований - статус нежилого фонда, наличие отдельного входа для приемки товаров, подведенные в соответствии со СНиПами инженерные коммуникации, полноценное зонирование с выделением торгового, складского и бытового пространства. Полный перечень требований приведен в СП 2.3.6.3668-20.

Можно ли использовать жилое помещение под коммерческую деятельность?

Это возможно при соблюдении всех требований законодательства. Подробный порядок перевода помещения из жилого в нежилое изложен в статье 23 ЖК РФ.

Нужно ли согласовывать перепланировку коммерческого помещения?

Согласование перепланировки коммерческого помещения обязательно, при этом порядок действий зависит от расположения и прежнего статуса объекта. За самовольные изменения предусмотрены штрафы - до 5000 рублей для должностных лиц и до 50 000 рублей для организаций.

Какие требования по пожарной безопасности являются обязательными?

Требования пожарной безопасности регулируются Федеральным законом №69 и Правилами противопожарного режима. В перечень обязательных для владельцев магазина условий входят установка системы пожаротушения и пожарной сигнализации, грамотное обустройство путей эвакуации и наличие планов на стенах, назначение ответственного за пожарную безопасность.

Чем отличаются требования к офисным от требований к торговым помещениям?

При оборудовании офисных помещений акцент сделан на создание комфортных условий труда для сотрудников - с соблюдением определенных норм освещенности, тепла и достаточным объемом воздуха. Владельцам и арендаторам объектов для магазинов также приходится обеспечивать сохранность товаров и разделять помещение на большее количество зон в соответствии с санитарными нормами и правилами.