Апартаменты: принципы налогообложения при сдаче в аренду и перепродаже

Таким образом, апартаменты выгодны при покупке, но малорентабельным в качестве пассивного актива. Они должны работать, чтобы окупиться и начать приносить стабильный доход. Для этого существует два основных способа: перепродажа и сдача в аренду. Рассмотрим подробнее эти источники получения дохода, сделав акцент на принципах налогообложения для собственников. 

Отличие апартаментов от жилой недвижимости

Квартира, согласно «Жилищному кодексу» Российской Федерации представляет собой объект жилой недвижимости, в котором возможно постоянное проживание и оформление регистрации граждан. Аналогичное определение применяется к жилому частному дому и комнате, которые отвечают требованиям изолированности и санитарным нормам, предъявляемым к объектам жилой недвижимости.

Отдельного определения апартаментов не закреплено в федеральном законодательстве. В связи с этим к ним применяется универсальная формулировка, касающаяся объектов коммерческой недвижимости. Упоминание об апартаментах можно обнаружить, только в нормативных актах, призванных регулировать гостиничную сферу услуг. В частности, искомую трактовку можно обнаружить в Постановлении правительства за номером 158 датируемом 16.02.20, которое предлагает правила классификации гостиниц. Определение звучит следующим образом: «Апартамент» - номер в отеле метражом от 40 квадратных метров с двумя и более комнатами и оборудованный мини-кухней. На практике данный вид недвижимости имеет более широкое применение, кроме сдачи в аренду для временного проживания. Иногда апартаменты используются для организации офисов, на полузаконных основаниях для проживания, но без возможности получения постоянной регистрации и так далее.

В теории апартаменты могут быть переведены в статус жилой недвижимости при применении принципов статьи 23 «Жилищного кодекса» РФ. На практике таких прецедентов очень мало. Важно понимать, что обещания застройщиков перевода апартаментов в жилой фонд не закреплено документально. И, даже если вы столкнулись с подобной рекламой, необходимо детально изучить нюансы, чтобы понимать реальные возможности превращения апартаментов в квартиру. Принципы следующие: назначение места для застройки должно быть для гостиничных комплексов, а не для общественных зданий; должно отвечать санитарным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям и так далее.

Преимущества покупки апартаментов

Рассмотрим основные плюсы приобретения апартаментов: 

• Более низкая первоначальная стоимость при приобретении в собственность. Разница в 10 – 20%.
• Широкий выбор локаций для покупки. Часто наиболее привлекательные участки в городе недоступны для жилищного строительства. И девелоперы, используя нюансы законодательства, возводят коммерческие здания с апартаментами.
• Оптимальны для предоставления гостиничных услуг, так как адаптированы для временного пребывания с законодательной и практической точки зрения.
• По сравнения с объектами жилой недвижимости кадастровая стоимость апартаментов примерно в 1,5% ниже. Учитывая законодательные возможности приравнивания рыночной стоимости к кадастровой, это снижает налоговое бремя собственника при содержании объекта и перепродаже.
• Рост стоимости недвижимости позволяет использовать апартаменты в качестве способа вложения средств для сохранения на фоне инфляции и других колебаний рынка.

Недостатки покупки апартаментов

Теперь перейдем к минусам приобретения апартаментов: 

• В отличие от квартиры недоступно оформление постоянной регистрации для проживания.
• Более высокие затраты на коммунальные услуги.
• Налог на имущество выше.
• Невозможность сдавать в аренду апартаменты со статусом самозанятого и, как следствие, более низкой налоговой процентной ставкой на доход. Потребуется регистрация в форме ИП или ООО.

Таким образом, покупка апартаментов оптимальна для использования, именно, как коммерческой недвижимости. Для эксплуатации в качестве объекта для сдачи в аренду, так как они позволяют при минимальных первоначальных затрат начать быстро получать стабильный доход. 

Типы налогов для собственников апартаментов

Налогообложение апартаментов идентично системе применяемой к другим объектам коммерческой недвижимости и включает следующие основные виды в зависимости от варианта использования помещения: 

• Налоги при покупке апартаментов. Новый собственник недвижимости не несет бремя налогов на недвижимость при приобретении. Налоговые обязательства возникают в процессе владения и/или получения дохода.
• Налоги при продаже недвижимости. Перепродажа после ремонта апартаментов и повышения их стоимости – один из популярных способов получения дохода от объектов коммерческой недвижимости. Однако здесь есть ряд нюансов. При реализации актива до истечения минимального срока от 3 до 5 лет собственнику придется заплатить НДФЛ в размере 13%. 3 года – при получении апартаментов при наследовании или по договору дарения от родственника, либо, если право собственности связано с приватизацией. В иных случаях – 5 лет. Подробнее о сроках можно прочитать в статье 16 «Жилищного кодекса» РФ и статье 217.1 «Налогового кодекса» РФ. При продаже апартаментов до истечения данных сроков также можно снизить сумму налога. Есть два варианте. Первый – для коммерческой недвижимости предусмотрен вычет на сумму 250 тысяч рублей, то есть при продаже, например, за 5 млн. рублей, НДФЛ будет рассчитываться из суммы 4,75 млн. рублей. Второй вариант – уплата НДФЛ с суммы дохода за вычетом расходов. В таком случае, расходы потребуется подтвердить документально. Пример: апартаменты куплены за 5 млн. рублей, а проданы за 7 млн.; НДФЛ облагается 2 млн.
• Имущественный налог. Требуется к уплате ежегодно. Составляет 0,5% для апартаментов, построенных на земельных участках гостиничного назначение и 2% для апартаментов для, построенных на участках общественного назначения (торговые и бизнес-центры и так далее). Для сравнения аналогичный налог для квартир рассчитывается по ставке 0,1%. Расчет производится, исходя из кадастровой стоимости объекта.
• Налог при сдаче апартаментов в аренду. Здесь важно учитывать, что вы не можете сдавать апартаменты в статусе физического или самозанятого лица. Статус самозанятого, в частности, мог бы снизить ставку налогообложения до 4%. Потребуется регистрация в качестве индивидуального предпринимателя. В дальнейшем в течение месяца рекомендуется перейти на упрощенную систему налогообложения. Тогда ставка составит 6%.

Налоговый вычет, который предусмотрен при покупке жилой недвижимости, не применяется к вопросу приобретения апартаментов.

Сдача апартаментов в аренду: нюансы и правила налогообложения

Получение дохода от сдачи апартаментов в аренду является одним из наиболее популярных и прибыльных вариантов. В связи с этим необходимо остановиться на данном вопросе подробнее через призму налогообложения. Неправильное понимание нюансов может сказать на конечном доходе, так как приведет к лишним затратам. Ключевые принципы, влияющие на налогообложение, представлены ниже. Также они могут быть использованы в форме пошаговой инструкции для практического применения. Сдача в аренду сервисных апартаментов: налогообложение – основы: 

• Апартаменты, как уже упоминалось, относятся к категории коммерческой недвижимости. В связи с этим при сдаче заключается не договор найма, а аренды. Получение дохода от данного типа деятельности является предпринимательством, то есть отсутствует возможность предоставлять услугу в качестве физического лица или самозанятого. Вам необходимо зарегистрировать статус индивидуального предпринимателя. При регистрации необходимо выбрать в качестве основного кода по ОКВЭД 68.20.2. Также вы можете выбрать несколько дополнительных кодов на случай, если захотите расширить спектр предоставляемых услуг. Например, установить вендинговый аппарат или предлагать гостям услуги клининга и питания.
• После регистрации ИП вам необходимо выбрать систему налогообложения. Рекомендуется выбрать УСН, чтобы снизить сумму отчислений. Так вам придется платить всего 6%. Если система налогообложения не будет выбрана в течение месяца, то придется платить 20% с полученного дохода в конце года. В качестве альтернативы возможно также использовать патентную систему, когда соответствующее разрешение приобретается в ФНС и действует заявленный в договоре срок. В таком случае не требуется уплата налогов с прибыли – применяется фиксированный стоимостной подход определяемый ценой патента. При выборе системы «Доходы минус расходы» заплатить придется 15% от полученной прибыли.
• При покупке апартаментов в отеле можно избежать регистрации в качестве ИП, так как предпринимательскую деятельность оказывает гостиница, а собственник выступает инвестором. В таком случае, возможна оплата налога в качестве физического лица. Для граждан России НДФЛ составляет 13%, с нерезидентов будет удержано 30%.

Если не хочется тратить время и силы на все эти расчеты и управление недвижимостью, целесообразно приобрести апартаменты в отеле с готовой инфраструктурой в районе с повышенным туристическим спросом. Отличным вариантом выступает гостиница «Вертикаль» в Санкт-Петербурге.

Перепродажа апартаментов, как способ получения прибыли. Принципы налогообложения

Данный вариант получения дохода также использует ряд инвесторов в недвижимость. Однако для получения прибыли он требует больше манипуляций и участия. Общая схема заработка на перепродаже апартаментов следующая: 

• Приобретение одного или нескольких объектов недвижимости. Если инвестор уверен в девелопере, он может купить апартаменты в строящемся здании. Таким образом получается сэкономить еще до 30% плюс к более низкой цене апартаментов по сравнению с покупкой квартире. При удачной сделке можно сделать приобретение на 50% выгоднее, чем за аналогичную квартиру в этом же районе.
• Далее в апартаментах делается базовый ремонт, добавляется мебель и оборудование (офисное или бытовая техника – в зависимости от конечного назначения объекта) – это увеличивает стоимость на 10 - 30%, даже после вычета сделанных вложений. Если планируется, что потенциальный покупатель будет использовать апартаменты для сдачи в аренду, дополнительно можно наработать клиентскую базу. При наличии постоянных арендаторов такой объект прибавляет в стоимости еще примерно на 30%. В итоге после продажи инвестор получает в среднем 50% прибыли.

При перепродаже важно учитывать ряд нюансов, чтобы избежать излишнего налогового бремени. Учитывайте следующие принципы налогообложения, чтобы получить максимум прибыли при минимальных затратах:

• Стандартный налог при продаже апартаментов для физических лиц составляет 13%.
• Сниженная процент ставка доступна для индивидуальных предпринимателей, использующих УСН – 6%. Однако не рекомендуется регистрировать ИП, непосредственно, перед продажей, так как это может вызвать подозрения на злоупотребление со стороны ФНС. В таком случае, вас могут заставить доплатить налог: в лучшем случае до 13%, в худшем – до 20%.
• Для физических лиц предполагается сумма необлагаемая налогом в размере 250 тысяч рублей. Требуемая к уплате сумма рассчитывается в размере 13% за вычетом 250000. Не рекомендуется пытаться сознательно занизить стоимость объекта при продаже. Например, налоговая не примет отчет, в котором цена апартаментов составляет необлагаемые 250 тысяч рублей. Допустимый минимум: кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7. Иными словами, в этом случае придется платить налог с 70% кадастровой стоимости апартаментов, даже если они проданы дешевле.
• Допустимо налогообложения по правилу «Доходы минус расходы». Из суммы дохода будет вычтена сумму базовой покупки недвижимости, а проценты начислены на итог.
• Для физических лиц действует минимальный срок владения, после которого сумма, полученная от продажи апартаментов не облагается налогом: 3 года – при получении недвижимости по наследству или договору аренды от родственников или в результате приватизации, 5 лет – в иных случаях.

Таким образом, апартаменты способны приносить существенный доход при грамотном подходе, как от аренды, так и от перепродажи. Наиболее удобный вариант, позволяющий реализовать обе методики получения дохода – приобретение объекта в действующей гостинице. Например, в отеле «Вертикаль», который имеет большую базу клиентов и обеспечивает гарантированный доход с первого месяца владения номером. По истечении 5 лет вы можете продать апартаменты и получить прибыль или продолжить получать пассивный доход от сдачи в аренду.