Как посчитать доходность инвестиций в недвижимость

Понятие рентабельности

Под рентабельностью понимают доходность коммерческой недвижимости или жилого объекта. Оценивают коэффициент рентабельности в процентах от стоимости объекта, он также позволяет определить, насколько эффективно владелец использует купленную недвижимость. Рассчитывать показатель важно только в том случае, если владелец квартиры или коммерческого объекта планирует использовать имущество для получения дохода. Если квартира или коммерческое помещение куплены для личного использования, рентабельность не так важна. 

В первые годы доходность от использования объекта позволяет покрывать его стоимость (компенсировать вложения). В дальнейшем от показателя зависит, насколько крупный доход он будет приносить владельцу. Умение самостоятельно рассчитывать доходность недвижимости важно для любого инвестора. Оно позволяет проводить оценку выгоды заключения сделки, приобретать объекты, которые могут принести наибольшую прибыль в кратчайшие сроки.

Простой способ, как посчитать доходность в годовых недвижимости

Для расчета показателя достаточно знать прибыль, которую объект дает за один год использования. Независимо от того, идет ли речь о квартире, доходных апартаментах или ином виде коммерческой недвижимости, принцип расчета одинаков. Чтобы оценить годовую прибыль в процентах, достаточно знать три показателя:

1. Сумму вложений в объект с учетом всех платежей (А);
2. Годовую прибыль по аренде (В);
3. Издержки на содержание объекта за период аренды (С).

Важно учитывать, то расходы на содержание недвижимости являются неотъемлемой частью ведения бизнеса. Регулярный ремонт, покупка нового оборудования, контроль оснащения будут сокращать порог дохода. Зная указанные параметры, доходность объекта недвижимости (Д) за год можно рассчитать по следующей формуле:

Д = (В – С)/А х 100%

Оптимальным считается расчет за год эксплуатации объекта, с его помощью можно рассчитать, сколько лет понадобится для полной компенсации инвестиций. Зная, как рассчитать доходность недвижимости, собственник может самостоятельно оценить, сколько лет потребуется, чтобы окупить вложения. Для квартиры, которую планируется сдавать в аренду, оптимальным считается период 10 – 12 лет. При покупке коммерческой недвижимости период зависит от специфики объекта.

Рекомендации, как посчитать доходность недвижимости правильно

Услуги по расчету доходности предлагают профессиональные риэлторы. Они хорошо осведомлены о главных нюансах ведения арендного бизнеса, знают о примерных размерах издержек на содержание жилья. Выполнить подсчеты можно и самостоятельно, зная основные направления расходов, к ним относятся:

• комиссия риэлтора при оформлении сделки по покупке;
• расходы на подготовку документов (услуги юриста, нотариуса, оплата госпошлины);
• издержки на ремонт;
• затраты на закупку техники и оборудование жилья.

Такие расходы неизбежно снижают выручку, но обойтись без них нельзя даже при покупке квартиры с чистовой отделкой в новостройке. Зная, как посчитать доходность недвижимости в процентах, инвестор может заранее оценить, насколько крупными будут затраты и первоначальные вложения. 

Чтобы привести в порядок квартиру, приобретенную на вторичном рынке, зачастую требуется больше средств, чем на обустройство квартиры в новостройке. Зная такие нюансы, можно более грамотно управлять активами, делать вложение в объекты недвижимости с наименьшим периодом окупаемости. Игнорировать необходимость издержек на содержание жилых и коммерческих объектов нельзя, без должного обслуживания они потеряют привлекательность в глазах потенциальных арендаторов.

Повышение рентабельности

Зная о том, как посчитать доходность недвижимости в процентах годовых, можно сделать примерную оценку прибыли. Каким бы выгодным не казалось предприятие по покупке нового объекта, на практике доходность может отличаться от оценочной. Многие инвесторы сталкиваются с необходимостью повысить рентабельность объекта, сделать это можно несколькими способами. 

Самый простой – сократить издержки на содержание квартиры или коммерческой недвижимости. Если сдача в аренду не приносит ожидаемого дохода, стоит задуматься о том, чтобы переинвестировать капитал. Возможно, первоначальный объект был куплен с неподходящей локацией или со временем перестал удовлетворять потребностям потенциальных арендаторов. Продажа имеющегося объекта и покупка нового могут поспособствовать увеличению прибыли.

Какая квартира будет рентабельной?

Тем, кто может самостоятельно выполнить расчет доходности недвижимости, не составит труда оценить выгоду и привлекательность покупки. Важно следить за тенденциями рынка, выбирать жилье, которое пользуется наибольшим спросом в текущий период. Из-за роста цен на квартиры и отмены программ по льготной ипотеке многие отказались от покупки собственного жилья. 

У молодых семей и одиноких людей вырос спрос на аренду доступного и комфортного жилья. Ежемесячная сумма аренды не должна быть слишком большой, одновременно клиенты остаются требовательными к оснащению жилплощади. Самыми востребованными в больших городах остаются квартиры, удовлетворяющие следующим критериям:

1. Расположенные вблизи транспортной, социальной и культурной инфраструктуры;
2. Квартиры с небольшой площадью (1- и 2-х комнатные);
3. Жилье с классической современной отделкой, исправной техникой;
4. Квартиры на территории благоустроенных жилых комплексов (с собственной обустроенной для жизни и отдыха территорией);
5. Апартаменты и комнаты в коливинге, расположенные в современных апарт-отелях.

Для таких объектов можно быстро найти арендатора как на длительный период, так и в случае посуточной аренды. Рентабельной может быть квартира как в новостройке, так и приобретенная на рынке вторичного жилья. В последнем случае желательно, чтобы  дом был построен не более 20 лет назад, удовлетворял всем современным требованиям.

В заключении

Каждому инвестору стоит знать о том, как считать доходность недвижимости, оценка рентабельности важна на всех этапах ведения бизнеса. Чтобы предлагаемый собственником «продукт» оставался востребованным как можно дольше и приносил высокую прибыль, важно постоянно контролировать изменения рынка, уметь подстраиваться под новые требования. Представленные в обзоре инструменты и рекомендации будут полезны как опытным инвесторам, так и новичкам.