Оценка коммерческой недвижимости: методы, документы и пошаговая инструкция

Что такое оценка коммерческой недвижимости и зачем она нужна?

Профессиональная оценка стоимости коммерческой недвижимости позволяет определить ее реальную цену с учетом ситуации на рынке и множества других факторов.

В каких случаях проводится оценка

При использовании объекта в качестве обеспечения по кредиту, для определения наиболее выгодной стоимости аренды или купли-продажи и с целью выяснения объема прибыли, которая будет получена в результате инвестиций. Обычно владельцы недвижимости заказывают эту услугу в следующих случаях: продажа, сдача в аренду, получение ипотечного здания, обмен, дарение, реорганизация компании, возникновение судебных споров. Кроме того, инвесторам важно знать, какой доход принесут вложенные средства.

Основные цели оценки для бизнеса и инвесторов

Проведение независимой экспертизы осуществляется с целью определения рыночной, ликвидной или инвестиционной стоимости. Эти данные необходимы для проведения различных сделок, получения кредитов или займов и решения юридических вопросов.

Кто может заказать и провести оценку

Муниципальные образования РФ, физические и юридические лица имеют право проводить оценку рыночной стоимости коммерческой недвижимости. В ФЗ-135 не указано, обязательно ли заказчик услуги должен быть собственником объекта. Иными словами, в специализированную компанию может обратиться и постороннее лицо, однако ему предстоит предоставить различную информацию, которую можно получить только у владельца или с разрешения уполномоченных органов, например, по решению суда или других государственных структур.

Требования к оценщику

Деятельность компаний, занимающихся оценкой коммерческих помещений (стоимости) регламентирована Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Организация должна состоять в СРО. Сотрудникам, аккредитованных организаций, необходимо иметь высшее профильное образование.

Кто вправе выступать заказчиком

Заказчиком услуги могут выступать физические и юридические лица, а также муниципальные образования РФ. Быть собственником объекта не обязательно.

Методы оценки стоимости коммерческой недвижимости

Специалисты прекрасно знают, как оценить коммерческую недвижимость для сделок, получения займов и других задач. Эксперты используют доходный, сравнительный или затратный метод, которые будут рассмотрены ниже.

Доходный подход

Доходный метод актуален при расчете инвестиционной привлекательности объекта. Анализ проводится с учетом возможных рисков, которые могут привести к снижению стоимости недвижимости. Основная цель данного метода – определить, какую прибыль принесут инвестиции и убедиться в отсутствии возможных убытков.

Сравнительный подход

Такой подход позволяет оценить коммерческую недвижимость с учетом текущей ситуации на рынке, ориентируясь на стоимость объектов с аналогичными характеристиками (назначение, площадь, расположение и др.). Сравнительный метод позволяет собственнику избежать убытков из-за продажи по заниженной цене, а для покупателя является возможностью получить средство для объективного торга – отчет с комментариями.

Затратный подход

Согласно затратному методу, покупка коммерческой недвижимости считается целесообразной, если сумма сделки не превышает бюджета на постройку аналогичного объекта. Данный принцип может использоваться для определения стоимости склада, производственных помещений, офисного комплекса.

Какие объекты подлежат оценке

Оценивать можно абсолютно любую коммерческую недвижимость. Эксперты, которые будут проводить анализ, должны учитывать специфику объекта: офиса, торгового комплекса, склада, промышленных цехов, нежилых зданий и др.

Офисы и торговые помещения

Эксперты учитывают степень износа здания, расположение, этажность, техническое оснащение помещений, особенности прилегающей территории, транспортную доступность, наличие обременений и другие факторы, влияющие на стоимость.

Складские и производственные объекты

Сотруднику аккредитованной компании потребуется документация, позволяющая определить степень износа здания, год постройки, назначение и другую техническую информацию. Далее проводится сбор данных по рынку и расчеты на основе одного из подходов (методов), описанных выше.

Нежилые здания и помещения особого назначения

К этой категории объектов относятся строящиеся здания, недострои, технические сооружения, нежилые помещения без определенного назначения и др. Экспертная оценка рыночной стоимости нежилого помещения проводится на основе данных, полученных в ходе осмотра недвижимости, изучения технической документации и анализа ситуации на рынке.

Необходимые документы для оценки

Экспертам потребуется большое количество технической информации, поэтому заказчику услуги необходимо предоставить пакет документов, состав которого зависит от того, кто является владельцем недвижимости – физическое лицо или юридическое.

Документы на объект недвижимости

Физические лица предоставляют паспорт, свидетельство или выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт на земельный участок (для оценки стоимости здания), договор купли-продажи, акт приема-передачи собственности. Если земля, на которой стоит объект, не принадлежит владельцу недвижимости, то в этом случае нужен еще и договор аренды. Юридические лица предоставляют:

• технический паспорт на объект;
• правоустанавливающие документы;
• кадастровый паспорт;
• сведения об имеющихся инженерных коммуникациях;
• свидетельство и правоустанавливающие документы на земельный участок (для собственников);
• справку о балансовой стоимости.

Кадастровый паспорт и арендный договор предоставляется в тех случаях, когда земля, на которой стоит объект, не принадлежит организации. Компании и экспертные бюро предоставляют клиентам полный список документов, которые необходимы для подготовки отчета.

Финансовые и правоустанавливающие документы

К правоустанавливающим документам относятся договора купли-продажи и дарения, решения суда, дарственные, свидетельство о праве на наследство, а также любые другие, подтверждающие право собственности в соответствии с положениями законодательства РФ.

Как проходит процедура оценки пошагово

Клиент обращается в компанию для оценки ликвидной, инвестиционной или рыночной стоимости коммерческий недвижимости. После постановки задачи происходит подписание договора. Далее специалисты проводят сбор данных и подробный анализ объекта. Получив все необходимые сведения, эксперты проводят расчеты. Результаты предоставляются заказчику в отчете.

Постановка задачи и заключение договора

Менеджер проводит собеседование с клиентом, в ходе которого выясняет информацию об объекте недвижимости. Сотрудничество начинается после заключения договора на оказание услуг, в котором прописаны права и обязанности сторон.

Сбор данных и анализ объекта

Заказчик предоставляет документы, указанные выше. Эксперт выезжает на объект для осмотра и проверки данных.

Расчеты и применение методик

Завершив сбор данных, специалист начинает расчеты путем доходного, затратного или сравнительного подхода. Метод выбирают в зависимости от типа объекта недвижимости и задачи, поставленной клиентом.

Подготовка и выдача отчета

Отчет содержит информацию о недвижимости: год постройки, площадь, этажность, расположение и др. В нем также указывают описание метода расчета стоимости, реквизиты заказчика и исполнителя, дату проведения оценки и персональные данные эксперта.

Как рассчитать стоимость коммерческой недвижимости самостоятельно

Возможно, вы хотите узнать, как оценить стоимость коммерческой недвижимости без помощи специалистов? Воспользуйтесь онлайн-калькулятором – просто введите данные и получите общую стоимость объекта или одного квадратного метра. Кроме того, вы можете провести расчеты самостоятельно, ориентируясь на среднее значение.

Онлайн-калькуляторы и быстрые методы

Это самый простой метод: укажите тип объекта, например, офис и заполните остальные поля для ввода технических характеристик и других данных. Нажмите специальную кнопку, и онлайн-калькулятор отобразит результат. Второй быстрый метод заключается в вычислении средней стоимости квадратного метра аналогичной недвижимости, представленной на рынке.

На что обратить внимание при самостоятельной оценке

Очень важно учесть все факторы, влияющие на стоимость недвижимости, например, строительство, ведущееся в непосредственной близости или особый условия договора аренды земельного участка, на котором стоит офисный центр или другое недвижимое имущество. В противном случае получившийся результат просто не будет соответствовать реальной стоимости.

Возможные ошибки и подводные камни

Не специалисты могут упустить различные факторы, влияющие на стоимость. Например, не учесть при оценке торговой недвижимости нюансы договора с собственником земли, на которой стоит здание. Кроме того, важно убедиться в актуальности технических данных: кадастровой стоимости, степени износа и др.

Что касается инвестиций в строящийся дом, то в этом случае следует с предельным вниманием изучить все детали и гарантии выполнения своих обязательств, которые предоставляет застройщик. Конечно, риск в любом случае останется, пусть и минимальный. В этом главное преимущество инвестирования в готовые апартаменты или коммерческие помещения – здание уже построено и успешно эксплуатируется, поэтому неприятные сюрпризы, вроде сложностей со сдачей объекта из-за претензий контролирующих инстанций попросту исключены.

Неполный пакет документов

Если вы обратились к специалистам, то об этом не стоит даже и думать о том, что каких-то бумаг будет не хватать! Эксперты запросят все документы, которые требуются, согласно требованиям законодательства. При самостоятельном решении данного вопроса следует быть предельно внимательным.

Неверный выбор подхода

Не стоит вычислять доход инвесторов по сравнительному подходу и совершать другие подобные ошибки. Очень важно выбрать правильный метод расчетов, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем – убытков или объема прибыли, не соответствующего ожидаемому.

Игнорирование рыночной конъюнктуры

Важно учитывать цены конкурентов при оценке нежилого здания и любой другой коммерческой недвижимости! Неоправданно высокая стоимость сильно затягивает продажу.

Заключение

Заключение сделок с коммерческой недвижимостью связано с весьма солидными суммами. Куплю-продажу можно провести самостоятельно, однако нужно предусмотреть возможные риски, провести тщательный анализ объекта и рынка, а также подготовить все необходимые документы. И, несмотря на все, риск получить в итоге неприятный сюрприз, например, сорванную сделку из-за неправильно оформленных бумаг или судебное разбирательство в будущем по причине законной «лазейки», найденной другой стороной в договоре.

Обращение в компанию, занимающуюся рыночной оценкой нежилых помещений и любой другой коммерческой недвижимости, с гарантией избавляет от всевозможных проблем. Сделка не сорвется, и принесет обеим сторонам только выгоду – никаких убытков и поводов для сожаления об упущенной прибыли!

Часто задаваемые вопросы

Сколько стоит оценка коммерческой недвижимости и от чего зависит цена?

Стоимость зависит от площади, назначения, этажности и других технических характеристик. Цены на услуги экспертов можно посмотреть на сайтах специализированных компаний. Кроме того, эту информацию предоставляют в офисе – позвоните менеджеру или отправьте запрос по электронной почте.

Сколько времени занимает проведение оценки?

В среднем, 5 рабочих дней. Проверка состояния объекта занимает 1-2 рабочих дня. Далее эксперт проводит анализ полученных данных и составляет отчет.

Можно ли оспорить результат оценки, если он не устраивает собственника?

Оспаривание возможно, если анализ проведен на основании недостоверных сведений. Это право имеется у единоличных владельцев, дольщиков и даже бывших собственников, желающих произвести перерасчет налогов, начисленных за период владения, а также у арендаторов коммерческих помещений.

Подходит ли один и тот же метод оценки для продажи, аренды и залога?

Сравнительный метод рекомендован для продажи и залога – ликвидная стоимость примерно на 10-15% ниже рыночной. В случае с арендой оптимальным будет доходный подход.

Чем отличается независимая оценка от оценки риелтора или банка?

Заключение, составленное аккредитованной компанией, можно использовать в суде в качестве документа и аргумента, позволяющего разрешить спор в пользу заказчика услуги. Кроме того, независимые эксперты предоставляют объективные данные. Банк и риелтор с большой вероятностью будут преследовать собственные интересы.

Нужно ли оценка, если недвижимость принадлежит ИП или физическому лицу?

Проводить оценку не обязательно, однако многие люди все равно прибегают к услугам экспертов, чтобы узнать реальную стоимость с учетом всех факторов.

Как часто нужно обновлять отчет об оценке коммерческой недвижимости?

Согласно ФЗ-135 «Об оценочной деятельности», данные о рыночной стоимости, размещенные в отчете, подготовленным экспертами, действительны в течение 6 месяцев, начиная с даты, указанной в данном документе. Этот момент пояснен в 12 статье вышеупомянутого закона.