Как купить коммерческую недвижимость физическому лицу

На рынке недвижимости представлен большой выбор доступных для покупки объектов. Они различаются по ряду признаков: назначению, расположению, площади, особенностям оснащения и другим. Перед покупкой стоит учитывать эти и другие нюансы, главным критерием выбора должна стать цель покупки. 

Большинство коммерческих объектов приобретается для запуска или пополнения уже действующего арендного бизнеса. В этом случае важно уделить внимание типу объекта, особенностям района размещения, качеству оборудования. Когда недвижимость покупают для дальнейшей перепродажи, помимо основных критериев необходимо учитывать перспективы развития района, привлекательность объекта для покупателей в будущем.

Каковы риски при приобретении коммерческой недвижимости?

Говоря о том, как выгодно купить коммерческую недвижимость, не стоит забывать о рисках проведения сделки. Заключаются они в нарушении юридических прав будущего владельца, несколько примеров неприятностей, с которыми можно столкнуться:

• Мошенничество (недвижимость продает лицо, которое не является владельцем);
• Покупка объекта с обременением (ипотека, арест имущества, долги);
• Действующий договор долгосрочной аренды.

Перед банковским и юридическим оформлением сделки коммерческий объект следует проверить. Сделать это можно самостоятельно, запросив выписку из ЕГРН, для этого достаточно знать кадастровый номер недвижимости. Если сделку сопровождает юрист, проверку можно провести при его поддержке.

Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?

Приобрести в собственность коммерческую недвижимость может как юридическое, так и физическое лицо. Обычным гражданам для инвестиций можно рассматривать не только жилье в новостройке, но и разные виды нежилых объектов.

Приобрести их в собственность можно, заключив договор купли-продажи. Если помещение или объект находится в собственности юридического лица, физлицо может купить долю в его уставном капитале, оформив право собственности. В обоих случаях важно грамотное юридическое сопровождение сделки, а также предварительная проверка объекта.

Кто может взять ипотеку на коммерческую недвижимость

Решая, как покупать коммерческую недвижимость, многие склоняются к оформлению ипотеки. Возможность воспользоваться ипотечным кредитованием есть у всех физических лиц, которые могут подтвердить свою занятость и доход. Прибегнуть к помощи банка могут не только те, кто официально трудоустроен и имеет стабильный доход, но и самозанятые граждане. Для этого им достаточно оформить справку о доходах за период, который запросит банк. Сделать это можно самостоятельно с помощью мобильного приложения, формирующего налоговую отчетность для самозанятых. Оформить ипотеку не могут следующие категории инвесторов:

• индивидуальные предприниматели;
• бенефициары;
• собственники бизнеса (доля владения более 25%);
• лица, занимающие руководящие посты на предприятии.

Обязательным условием предоставления кредита остается соответствие допустимой возрастной категории – от 21 года до 75 лет. Каждый банк может предоставлять собственные предложения для разных категорий заемщиков.

Какие требования предъявляются к коммерческой недвижимости

Воспользоваться ипотечной программой можно только в случае, если выбранный коммерческий объект удовлетворяет заданным требованиям. Для покупки доступен только один объект, расположенный в многоквартирном доме, площадь которого не превышает 350 кв. метров. Под льготную программу попадает коммерческая недвижимость, расположенная на этаже от -1 до 2. У помещения должен быть оборудован отдельный вход из общественного пространства или с улицы. 

Не допускается покупка объектов, относящихся к категории культурных памятников. Ряд требований предъявляют к планировке помещения, состоянию здания, году его постройки. Покупателю, заинтересованному в оформлении ипотеки, банк предоставляет более полный перечень требований, который может разниться в зависимости от региона.

Налоги на коммерческую недвижимость

Независимо от решения, как покупать коммерческую недвижимость, обязательным этапом заключения сделки является уплата налогового взноса. Его размер, а также порядок расчета и оформление зависят от нескольких факторов, отдельно стоит рассмотреть внесение налога для физических лиц и предпринимателей.

Для физлиц

Когда продавцом выступает физлицо, сделка облагается стандартным НДФЛ, размер которого составляет 13%. От уплаты налога освобождаются лица, в собственности которых коммерческий объект находился не менее пяти лет.

Этот срок может быть сокращен до трех лет в случае, если недвижимость досталась владельцу по наследству, была проведена приватизация, при покупке был заключен договор на пожизненное содержание. О других обстоятельствах, при которых возможно снижение налоговой ставки, может проконсультировать юрист.

Для ИП

Для предпринимателей предусмотрена налоговая ставка в размере 6%. Она действует только для продаваемых объектов, которые ранее использовались для коммерческих целей. Для предпринимателей, которые работают на общей системе налогообложения, размер налога составит 13% от суммы сделки. Такой же взнос придется уплатить в случае, если продаваемая коммерческая недвижимость не использовалась для ведения бизнеса.

Выгодна ли покупка коммерческой недвижимости?

Актуальным остается вопрос и о том, как купить коммерческую недвижимость физическому лицу или компании, чтобы покупка оказалась выгодной. Цель инвестора – сохранить от инфляции вложенный капитал и получить прибыль от использования коммерческого объекта. Помещение может использоваться для ведения действующего бизнеса, сдаваться в аренду. Чтобы покупка оказалась выгодной и дала рост прибыли, важно соблюсти несколько правил:

• правильно выбрать тип объекта;
• купить недвижимость в хорошем состоянии;
• заранее продумать перспективы использования;
• контролировать состояние объекта;
• вкладывать средства в его содержание и обслуживание.

Приобретение коммерческого объекта будет выгодным, если он подобран и используется правильно. Складские объекты, помещения для содержания офисов, доходные апартаменты, мини-помещения под аренду – выбор недвижимости огромен. Грамотное приобретение и использование объекта гарантированно даст прибыль.

Как купить коммерческую недвижимость

Тем, кто только начинает изучать азы инвестиций в коммерческую недвижимость, оценивает спрос на помещения и их стоимость, поможет несколько кратких рекомендаций. Для начинающих инвесторов важна помощь профильных агентств, но и в этом случае не стоит оставлять сделку без личного контроля и сопровождения.

Определение характеристик и бюджета. Поиск объекта

На первом этапе необходимо определиться с подходящим типом объекта, а также доступным бюджетом. Независимо от того, планируется ли покупка на имеющиеся средства или с оформлением ипотеки, допустимую стоимость лучше рассчитать заранее. 

Как и при покупке квартиры на первичном или вторичном рынке, на цену объекта влияет площадь, особенности расположения и оснащения. Определившись с ценой, можно сузить круг подходящих объектов, это облегчит выбор.

Осмотр помещений и сбор документов

При оценке конкретных объектов важно проверить наличие и правильность оформления правоустанавливающих документов, которые подтверждают право собственности продавца. Это может быть:

• договор купли-продажи;
• документ, подтверждающий право наследования;
• акт приватизации;
• дарственная.

При покупке у физического и юридического лица важно контролировать факт их правоспособности, для физлиц требуется подтверждение дееспособности. Проверить «чистоту» объекта недвижимости поможет выписка из ЕГРН, которую покупатель может запросить самостоятельно. Уберечься от ситуаций с неправомерной и нарушающей закон сделкой проще, чем в дальнейшем разрешать правовой конфликт.

Поиск и привлечение юриста

Даже опытному инвестору, который знает, как купить коммерческую недвижимость, может быть непросто разобраться во всех тонкостях и нюансах оформления сделки. Когда помещение для покупки выбрано, необходимо привлечь юриста, пользоваться следует услугами эксперта в области совершения сделок с коммерческими объектами.

Он поможет проанализировать документы на объект, проверить правильность их оформления, оценит юридическую чистоту сделки. Важно, чтобы после покупки помещения новый владелец не столкнулся с распространенными тяжбами, в числе которых задолженности от предыдущих владельцев, просроченные платежи и обязательства.

Юридическая помощь нужна и тем, кто хочет воспользоваться льготной программой от государства по оформлению ипотеки. Чтобы взять кредит, важно подобрать объект для покупки, удовлетворяющий всем заявленным в правилах критериям.

Составление договора купли-продажи

Когда все юридические тонкости соблюдены, можно переходить к оформлению договора купли-продажи. Никакой строгой юридической формы для этого документа нет, но ряд обязательных требований к его содержанию имеется:

• Описывают схему сделки;
• Указывают порядок проведения расчетов между сторонами;
• Отмечают штрафные санкции за несоблюдение правил договора;
• Обозначают гарантии для покупателя и продавца, которые вступают в силу при нарушении порядка со стороны второго лица;
• Описывают возможность отказа от заключения сделки, допустимые причины ее расторжения или переноса;

Если за объектом числятся финансовые задолженности, то указывается не только цена купли-продажи, но и размер долга. Ничего противозаконного в такой покупке нет, для многих инвесторов приобретение недвижимости с долгом остается возможностью провести более выгодную сделку.

Подписание договора

Процедура подписания договора также предполагает соблюдение нескольких важных правил. Документы необходимо прошить, проверить наличие на всех страницах заверения печатью и подписью. Последнее требование обязательно не только для договора, но и для приложений, дополнений в случае их наличия. 

Перед подписанием договора проверяют полномочия сторон, заключающих сделку. Если для продажи и приобретения объекта требуется одобрение третьих лиц, его следует получить до подписания договора. Эти нюансы обязательны и не зависят от того, покупают ли объект у застройщика, юридического или физического лица. Когда контрагентом является физическое лицо, перед подписанием договора может потребоваться согласие супруга, которое заверяют у нотариуса. Если все формальности соблюдены, можно подписывать договор.

Регистрация сделки или перехода права собственности

Подписание ключевого документа является важнейшим, но не последним этапом оформления сделки. Договор направляют для регистрации в Росреестр, где и подтверждают право собственности нового владельца. Успешная регистрация возможна только по факту уплаты налога со сделки, если он предполагается по действующим правилам. 

Проконтролировать порядок совершения платежей, а также оформление сопутствующей документации поможет юрист. По факту регистрации в Росреестре составляют документ, в котором отмечают реквизиты и права нового собственника. Вопрос о том, как купить коммерческую недвижимость физическому лицу или юридической организации, только на первый взгляд может показаться сложным. Благодаря последовательным действиям и грамотному юридическому сопровождению все этапы сделки можно провести в кратчайшие сроки.

Заключение

Как уберечь капитал от обесценивания в условиях нестабильного курса рубля? Стоит ли отдать предпочтение жилой недвижимости, или более перспективными являются вложения в коммерческие объекты? Эти вопросы волнуют не только новичков, но и опытных инвесторов. Какой тип недвижимости может гарантированно вырасти в цене, а какой дать максимальную прибыль от аренды – однозначного ответа на такой вопрос не могут дать даже эксперты. 

Обозначенные в статье критерии и правила заключения сделок с коммерческой недвижимостью помогут избежать распространенных ошибок. Увеличить вложения можно на стабильном повышении цены на все объекты и на грамотном использовании коммерческого объекта в рамках конкретного бизнес-проекта. Залогом успеха остаются правильный выбор недвижимости, а также грамотное юридическое сопровождение сделки. Коммерческая недвижимость – надежный способ уберечь сбережения от обесценивания в условиях кризиса.