Что такое арендный бизнес и как на нем заработать: особенности, преимущества, рекомендации

О чем вы узнаете

Не только JLL считает, что сегмент арендного жилья на одну семью становится растущей силой в сфере недвижимости. За последние шесть месяцев другие институциональные инвесторы, в том числе RangeWater Real Estate, Invitation Homes, Blackstone Real Estate Income Trust и «Вертикаль», начали вкладывать почти 1,5 миллиарда долларов совокупного капитала для инвестирования в дома на одну семью и апартаменты на некоторых из самых быстрорастущих рынков недвижимости в мире.

Конечно, то, что все остальные что-то делают, не означает, что вы тоже должны это делать. Но если вы заинтересованы в инвестировании в недвижимость для аренды и хотите получать пассивный доход, продолжайте читать, чтобы узнать, как зарабатывать так, как это делают большие мальчики и, что выгоднее всего сдавать в аренду.

Главные достоинства бизнеса

Давайте начнем с краткого обзора некоторых ключевых преимуществ:

• Пассивный заработок на аренде от ежемесячного чистого денежного потока.
• Повышение стоимости недвижимости в долгосрочной перспективе.
• Легко финансировать с помощью привлечения банковских средств: кредит (в том числе, ипотека).
• Хорошо для удаленного инвестирования.
• Налоговые льготы, уникальные для недвижимости – вычеты и прочее.
• Низкая корреляция с фондовым рынком.

Существует множество причин, по которым люди стремятся приобрести инвестиционную недвижимость для рынка аренды. Многие видят в этом способ достижения финансовой безопасности. Для других это вариант дома, в котором вам не нужно жить постоянно. Какой бы ни была ваша мотивация, преимущества владения таким объектом неоспоримы.

Основные минусы арендного бизнеса

Есть также некоторые потенциальные недостатки аренды домов, в том числе:

• Первоначальный взнос в размере 25 - 30% обычно требуется для инвестиционной недвижимости.
• Низкая ликвидность и не может быть быстро продана по высокой стоимости.
• Трудно быть собственным управляющим недвижимостью. Данный недостаток легко устраняется с помощью аутсорсинга. К примеру, упомянутая выше компания «Вертикаль» предлагает партнерского подрядчика для управления.
• Районы могут со временем прийти в упадок.

Другие способы заработка на объектах недвижимости

Хотя аренда домов, апартаментов и квартир – один из наиболее популярных способов заработать деньги, есть и другие варианты:

• Инвестиционный фонд или акции строительных компаний.
• Краудфандинг.
• Сдача в аренду комнаты в вашем доме или квартире.
• Перепродажа и рента объектов после реконструкции.
• Аренда коммерческой недвижимости.

5 способов заработать деньги на апартаментах

Несмотря на разные виды инвестирования в недвижимость в вопросе, что выгодно сдавать в аренду, многие выбирают апартаменты на одну семью. Их легко найти и финансировать. Сдаваемая в аренду недвижимость на одну семью может обеспечить возврат инвестиций шестью различными способами.

Чистая прибыль

Положительный ежемесячный денежный поток — это вариант номер один заработать на аренде домов. Прибыль — это разница между доходом от аренды, который вы получаете от арендатора каждый месяц, и эксплуатационными расходами на дом. Например, предположим, что вы покупаете апартаменты за 3 млн. рублей. Если доход от аренды составляет 150000 рублей в месяц, а ваши расходы и выплаты по ипотеке и управляющей компании составляют в общей сложности 70000. Таким образом, бизнес на аренде приносит прибыль 80 тыс. в месяц или 960 тыс. в год.

Конечно, некоторым людям получение пассивного чистого денежного потока в размере 80 тысяч в месяц может показаться не такими уж большими деньгами. Кроме того, несмотря на огромный спрос на арендаторов домов, могут быть периоды, когда доход от аренды отсутствует.

Но есть еще много способов заработать, помимо ежемесячного денежного потока.

Рост цен

Второй способ заработать деньги на аренде домов — это повышение стоимости дома. Согласно статистике, средние цены на жилье в России за последние пять лет выросли более чем на 37%. Это означает, что если бы вы купили апартаменты за 3 млн рублей пять лет назад, сегодня он стоил бы порядка 4 миллионов, и вы бы заработали 1 млн. только за счет роста цен на недвижимость. 

Снижение платежеспособности денег

Еще один способ, с помощью которого арендодатели зарабатывают деньги, сдавая дома, — это инфляция. Деньги обесцениваются примерно на 10% ежегодно, а стоимость аренды растет примерно на 15%. То есть вы получаете дополнительные 5% от оплаты по кредиту банку. Имейте в виду, что вы каждый месяц используете деньги арендаторов для погашения кредита, а не свои личные средства.

Хеджирование инфляции

Владение недвижимостью также является отличным способом застраховаться от роста цен. Это обусловлено тем, что общая инфляция по стране ниже, чем повышение стоимости апартаментов. 

Самофинансирование

И последнее, но не менее важное: инвестиции в недвижимость становятся самоокупаемыми, когда вы используете то, что опытные инвесторы в недвижимость называют методом «промыть и повторить». Вот как работает самофинансирование для инвесторов в недвижимость.

Предположим, вы сегодня покупаете апартаменты и вносите часть прибыли на депозит в банке под проценты. Через несколько лет — благодаря сочетанию ваших сбережений, а также повышения стоимости и амортизации — у вас будет достаточно капитала для покупки еще одних апартаментов. Еще через несколько лет вы сможете делать то же самое снова и снова. 

Как найти привлекательные для аренды апартаменты?

Инвесторы обычно учитывают следующие факторы при оценке рынка:

• Рост населения и рабочих мест.
• Средняя рыночная арендная плата и исторический цен на ренту.
• Количество домов, выставленных на продажу или в аренду в определенном районе.
• Рейтинги районов и школ.
• Удобства, такие как магазины, транспорт, парки и зоны отдыха.
• Ставки налога на имущество.
• Планомерная и активная застройка – показатель будущего спроса на жилье.

Риски владения арендуемой недвижимостью (и как их смягчить)

Мы рассказали о некоторых преимуществах аренды, но как насчет рисков? Быть арендодателем не всегда гламурно, поэтому давайте углубимся в потенциальные опасности владения арендуемой недвижимостью и в то, как лучше всего снизить риск и ответственность.

Ваши апартаменты находятся во власти размещенных в нем жильцов

Распространенный страх новичков – это плохие постояльцы. Когда вы выставляете свои апартаменты на рынок аренды, он становится уязвимым для людей, которые там живут. Всегда есть риск найти арендатора, который истощит ваши финансы и нервы. Если они нарушают договор или ведут преступную деятельность, вы можете столкнуться с ситуацией, когда вам придется их выселить.

Как снизить эти риски:

Лучшая защита, которую вы можете обеспечить для своего дома, — это помощь в выборе подходящего варианта. Службы проверки и управляющие недвижимостью могут помочь проверить их финансы/кредитный рейтинг и историю аренды, чтобы убедиться, что ваши постояльцы настолько надежны, насколько они говорят.

Задержки оплаты

Недавнее исследование показало, что 15% задерживают арендную плату. Это означает, что многие арендодатели сталкиваются с риском получить отрицательный денежный поток или не получить доход от своего дома.

Как снизить эти риски:

Как упоминалось выше, поиск надежных жильцов — хороший шаг к защите себя и своей прибыли. Но для каждого могут наступить тяжелые времена, и пандемия слишком хорошо нам это показала. Управляющая компания устраняет этот риск для домовладельцев, беря риски и издержки на себя

Управление – тяжелая работа

Сделать аренду прибыльной невозможно без большой скрытой работы. Будьте готовы ко всему: от маркетинга до выбора арендаторов, проведения проверок и экстренных вызовов по ремонту, когда вы находитесь в отпуске.

Как снизить эти риски:

К счастью, эту проблему легко преодолеть, сотрудничая с надежной управляющей компанией.

Владельцы могут столкнуться с непредвиденными расходами

Апартаменты требуют эксплуатационных расходов, независимо от того, кто в них живет. Водонагреватели могут сломаться, черепица треснуть, может вырасти плесень. Существуют минимальные стандарты для сдачи в аренду, которые включают в себя такие вещи, как подача горячей воды и наличие ремонта.

Как снизить эти риски:

Все домовладельцы должны планировать регулярное техническое обслуживание и ремонт. Найм управляющей компании может помочь и в этом случае. Правильный контроль средств позволит делать отчисления на амортизацию, своевременно проводить ремонтные работы и избежать непредвиденных расходов. 

Преимущества краткосрочной аренды

Преимущества краткосрочной аренды

За последние 15 лет апарт-отели стали популярной альтернативой стандартным гостиницам, особенно с появлением таких сайтов, как TripAdvisor, Booking и Ostrovok. Хотя долгосрочная аренда предлагает фиксированный доход и, как правило, ею легче управлять, краткосрочная аренда имеет несколько преимуществ:

• Более высокий потенциал дохода. Вы можете установить колеблющиеся ставки в зависимости от высокого и низкого сезона в вашем регионе. Как правило, вы можете заработать до 50% больше, чем при долгосрочной аренде.
• Больше гибкости. Для владельцев, сдающих недвижимость в краткосрочную аренду, существует масса возможностей. Вы можете без проблем заблокировать календарные периоды, которые хотите оставить свободными для личного использования.
• Меньше стресса. Как правило, продолжительность договоров аренды на время отпуска колеблется от нескольких дней до нескольких недель. Принимая гостей на короткий срок, такой как этот, вы гарантируете, что гости просто ночуют в вашем доме и, следовательно, не будут думать о косметическом ремонте или перестановке мебели.

Апартаменты — это уникальный инвестиционный класс, поскольку у вас гораздо выше контроль над ними, чем над большинством вариантов вложений. Вы просто звоните тому, кто управляет вашей собственностью, и людям, которых они нанимают. Или можете приехать лично. Вы также можете провести стратегическую модернизацию помещения, чтобы получить более высокий доход от аренды, а также повысить отдачу от своих инвестиций, когда придет время продавать.